Ein Paar von Erben, das sich über die Aufteilung eines Familienhauses nicht einig ist, ein Eigentümer, der durch ein Gerichtsverfahren unter Druck steht, oder einfach ein Verkäufer, der den besten Preis durch Wettbewerb erzielen möchte: Der Verkauf eines Hauses bei Auktion beantwortet sehr konkrete Situationen. Hinter diesem einzigartigen Begriff verbergen sich rechtlich unterschiedliche Verfahren, mit Regeln, Fristen und Kosten, die je nach gewähltem Verkaufsformat stark variieren.
Notarielle, gerichtliche oder interaktive Verkäufe: drei Verfahren, die nicht verwechselt werden sollten
Man spricht oft von “Immobilienauktionen” als einem Block. In der Praxis unterliegt jedes Format unterschiedlichen Regeln und Schutzmaßnahmen. Der Verkäufer, der diese Verfahren verwechselt, riskiert, in einen Zeitplan zu geraten, den er nicht kontrolliert.
Der freiwillige notarielle Verkauf wird vom Eigentümer frei gewählt. Der Notar organisiert die Werbung, legt einen Startpreis fest und leitet die Auktion. Der Verkäufer behält eine gewisse Kontrolle über den Zeitplan, muss jedoch das Ergebnis der Zuschlagserteilung akzeptieren.
Der gerichtliche Verkauf hingegen erfolgt unter Zwang: Zwangsversteigerung, Liquidation oder die Aufhebung einer Erbengemeinschaft, die von einem Richter angeordnet wurde. Hier bringt ein Anwalt die Gebote vor Gericht. Die Nebenkosten sind oft höher, und der Verkäufer hat kaum Einfluss auf den Ablauf.
Der interaktive Verkauf stellt einen dritten Fall dar, der oft missverstanden wird. Der interaktive Verkauf ist keine Zuschlagserteilung: Der Verkäufer behält die Wahl des akzeptierten Angebots, und die Transaktion wird in der Regel durch einen klassischen Kaufvertrag fortgesetzt, mit den üblichen Schutzmaßnahmen für den Käufer. Man nähert sich eher einer Online-Ausschreibung als einem Auktionshaus. Wenn man die Unterstützung von Direct Immobilier in Betracht zieht, wird diese Unterscheidung zwischen Formaten von Anfang an klargestellt, um das Projekt in die geeignete Verfahren zu lenken.
Startpreis für ein Haus bei Auktionen: Was der Verkäufer antizipieren muss
Der Startpreis zieht die Aufmerksamkeit der Käufer auf sich, kann aber auch eine Falle für den Verkäufer darstellen, der ihn mit einer Schätzung verwechselt. Der Startpreis ist weder ein garantierter Abschlag noch ein zuverlässiger Mindestpreis. Bei notariellen Verkäufen wird absichtlich ein attraktiver Betrag festgelegt, um am Tag der Sitzung Wettbewerb zu erzeugen.
Der endgültige Preis hängt vollständig von der Dynamik zwischen den Bietenden ab. Bei wenigen Teilnehmern kann die Immobilie zu einem enttäuschenden Preis verkauft werden. Bei starker Konkurrenz kann der tatsächlich erzielte Betrag die Marktpreise erreichen oder sogar übertreffen.
Als Verkäufer muss man den Startpreis daher gemeinsam mit dem Notar unter Berücksichtigung mehrerer Parameter festlegen:
- Der tatsächliche Zustand der Immobilie und die eventuell erforderlichen Arbeiten, die direkt die Anzahl der Bieter beeinflussen, die bereit sind, sich zu positionieren
- Die Lage und die Spannung des lokalen Marktes, da eine Immobilie in einer gefragten Gegend naturgemäß mehr Konkurrenz erzeugt
- Der Zeitplan des Verkaufs, da bestimmte Jahreszeiten weniger Käufer anziehen und die Auktionsdynamik verringern
Ein erfahrener Notar passt den Startpreis an, um die Teilnahme zu erhöhen, ohne die Immobilie zu verramschen. Die Rückmeldungen variieren in diesem Punkt je nach geografischem Gebiet, aber das Prinzip bleibt dasselbe: Je mehr Bieter es gibt, desto größer sind die Chancen des Verkäufers, einen guten Preis zu erzielen.
Überbietung und Frist nach der Zuschlagserteilung: Der tatsächliche Zeitplan eines Verkaufs
Die Auktion ist nicht der endgültige Punkt des Verkaufs. Bei bestimmten notariellen Zuschlägen kann jede Person innerhalb von zehn Tagen nach der Zuschlagserteilung mindestens 10 % mehr bieten. Dieser Überbietungsmechanismus bringt die Immobilie dann in einer neuen Sitzung erneut zum Verkauf.
Für den Verkäufer ist dies ein zweischneidiges Schwert. Einerseits kann die Überbietung den Preis in die Höhe treiben. Andererseits verzögert sie die endgültige Sicherung der Transaktion und verlängert die Unsicherheit, manchmal um mehrere Wochen.
Bei gerichtlichen Verkäufen verlängern sich die Fristen noch weiter. Zwischen der Entscheidung des Gerichts, der gesetzlichen Veröffentlichung, der Auktion und dem Zuschlag kann der gesamte Zeitplan mehrere Monate in Anspruch nehmen. Der Verkäufer (oder der Miteigentümer) muss diese Dauer in seine Planung einbeziehen, insbesondere wenn er ein paralleles Kaufprojekt hat.
Ausstieg aus der Erbengemeinschaft durch Auktionen: Wenn die Auktion die einzige Lösung wird
Der Ausstieg aus der Erbengemeinschaft stellt einen häufigen Anwendungsfall dar, der jedoch selten aus der Sicht des Verkäufers betrachtet wird. Wenn Erben oder Ex-Partner sich über das Schicksal einer Immobilie nicht einigen können, kann einer von ihnen den Richter bitten, den Verkauf durch Zuschlag anzuordnen.
Dieses Verfahren beseitigt weder die vorhergehende notarielle Phase noch die gerichtliche Kontrolle. Der Notar erstellt einen Liquidationsbericht, das Gericht genehmigt den Verkauf, und dann erfolgt die Zuschlagserteilung gemäß den Regeln des gerichtlichen Verkaufs. Der Erlös wird dann unter den Miteigentümern gemäß ihren Anteilen verteilt.
Die Kosten gehen zu Lasten der Miteigentümer und werden vom Verkaufspreis abgezogen. Man spricht insbesondere von:
- Den Kosten für die gesetzliche Werbung und die obligatorischen Gutachten, die identisch mit denen eines klassischen Verkaufs bleiben
- Den Anwaltsgebühren, die erforderlich sind, um die Gebote vor dem Gericht zu bringen
- Den Gebühren des Notars, der für die Liquidation und die Verteilung des Preises zwischen den Parteien zuständig ist
Ein familiärer Streit blockiert den Verkauf einer Miteigentumsimmobilie nicht unbegrenzt. Das gerichtliche Verfahren bietet einen Ausweg, zwingt jedoch zu einem starren Rahmen, in dem keiner der Miteigentümer den endgültigen Preis kontrolliert.
Tatsächliche Kosten für den Verkäufer bei einer Immobilienauktion
Beim klassischen Verkauf zahlt der Verkäufer hauptsächlich die Gutachten und seinen Anteil an den Notarkosten. Bei Auktionen ändert sich die Kostenstruktur erheblich.
Bei freiwilligen notariellen Zuschlägen trägt der Verkäufer die Kosten für die Werbung (gesetzliche Anzeigen, Katalog der Notarkammer) und die Honorare des organisierenden Notars. Diese Kosten werden vom Zuschlagspreis abgezogen.
Bei gerichtlichen Verkäufen steigen die Kosten: Anwaltsgebühren, Verfahrenskosten, Veröffentlichung im Immobilienregister. Der Verkäufer, der durch eine Zwangsversteigerung unter Druck steht, sieht diese Beträge direkt vom Verkaufserlös abgezogen, was die Summe, die er erhält, entsprechend reduziert.
Der Käufer hingegen zahlt Grunderwerbssteuer und spezifische Gebühren für die Zuschlagserteilung, aber das entbindet den Verkäufer nicht von seinen eigenen Kosten. Bevor man sich auf einen freiwilligen Auktionseintritt einlässt, sollte man die Nettokosten nach Gebühren mit einem traditionellen Verkauf vergleichen, um zu überprüfen, ob das Format tatsächlich vorteilhaft für den eigenen speziellen Fall ist.
